湘南三浦建築設計協会

逗子市、葉山町、三浦市を中心に建築の設計施工から不動産まで地域に根差した業務活動をしている団体です。

事務局 

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〒238-0224 神奈川県三浦市三崎町諸磯47-1

宅地建物取引業務

宅地建物取引業務

不動産を購入する際のポイントについて

● 重要事項説明書で確認する

取引を不動産業者(以下「宅建業者」といいます)が媒介(仲介)するとき、又は売主のときには、その関与する宅建業者は、必ず、物件の内容(所有者、所在、大きさ、権利関係、物件の状況等)や取引の条件などを記載した「重要事項説明書」を作成して、取引主任者が説明しますので、この重要事項説明書により購入予定物件、購入条件等の詳細な内容を知ることができます。

しかし、購入者にとっては重要な購入の条件・動機であっても、法律上は説明事項として明示されていない事項もありますので、購入条件や動機はあらかじめ依頼する宅建業者に明確に伝えておきましょう。
そのことは、関与する宅建業者が説明すべき重要な事項になる場合が多いと考えられています。

 

● 自分でも調査・確認をする。

周辺にゴミ焼却場・工場・カラオケ店など、どのような施設があるか、騒音は出さないか、悪臭はしないかなどの周辺環境は、容易に調べられるはずです。
重要事項説明書は万能ではありません。説明を受けるだけではなく、しっかり調査し確認することが必要です。

 

● 売買価格は?支払時期.方法は?手付金は?引渡しの時期は?付帯設備は?

取引をするにあたっては、売主と買主間の契約条件を決めます。この契約条件は、購入する物件により決めておくべきことも様々です。
通常、関与する業者が、契約条件を定めた契約書の(案)を作成しますが、契約に当たっては、自分でその内容をチェックし確認する必要があります。“
知らなかった・わからなかった”などは 通用しません。また、口約束は否定されることがあると覚悟することです。

● 売主と契約条件について、合意できたら、いよいよ契約を締結します。

調印する前に、いまいちど契約の条文を確認し、自分の責任で契約の締結をします。

売主の義務と買主の義務

売主・買主双方は、契約書で約定したそれぞれの義務を履行することになりますが、売主の義務は、買主に対して物件を引き渡し、完全に所有権を移転することであり、一方、買主の義務は代金全額の支払をすることです。従って、買主が物件を購入するにあたっては資金計画が最も重要なこととなります。契約で約束した支払日に代金を支払うことができるように準備しなければなりません。

● 解除をする

契約後に事情が変わり契約を解消したいときは、手付を放棄して契約を解除する手付解除、予定していた融資が受けられなくなり契約を解除するローン利用特約による解除、その他合意解除などがあります。

● 解除される

売主の手付解除、買主が契約の義務を履行しないことによる違約解除などがあります。

● 解除による損失

契約の解除により、手付金が戻らなかったり、違約金・損害賠償の請求を受けるなどの大きな損失を受けることがありますので、注意と覚悟が必要です。

宅建業者に支払う報酬の額について

● 宅地建物取引業法第46条(報酬)より

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

2.宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

3.国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。

4.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

 

● 報酬の額についての告示(昭和45年建設省告示第1552号 最終改正:平成16年2月18日 国土交通省告示第100号)より

第一 定義

この告示において、「消費税等相当額」とは消費税法(昭和63年法律第108号)第2条第1項第九号に規定する課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する金額をいう。

第二 売買又は交換の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者(課税事業者(消費税法第5条第1項の規定により消費税を納める義務がある事業者をいい、同法第9条第1項本文の規定により消費税を納める義務が免除される事業者を除く。) である場合に限る。 第三から第五まで及び第七①において同じ。) が宅地又は建物(建物の一部を含む。以下同じ。) の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。)は、 依頼者の一方につき、それぞれ、当該売買に係る代金の額(当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。) 又は当該交換に係る宅地若しくは建物の価額(当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、 これらの価額のうちいずれか多い価額とする。)を次の表の上欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額 以内とする。

 200万円以下の金額  100分の5.25 
 200万円を超え400万円以下の金額  100分の4.2
 400万円を超える金額  100分の3.15

第三 売買又は交換の代理に関する報酬の額

宅地又は建物(居住の用に供する建物を除く。)の賃貸借で権利金(権利金その他いかなる名義をもってするかを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)の授受があるものの代理又は媒介に関して依頼者から受ける報酬の額については、第三又は第四の規定にかかわらず、当該権利金の額(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとする。)を売買に係る代金の額とみなして、第一又は第二の規定によることができる。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額(当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)は、第二の計算方法により算出した金額の二倍以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第二の計算方法により算出した金額の二倍を超えてはならない。

第四 貸借の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の1.05倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.525倍に相当する金額以内とする。

第五 貸借の代理に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額(当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)は、当該宅地又は建物の借賃の1月分の1.05倍に相当する金額以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該貸借の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が借賃の1月分の1.05倍に相当する金額を超えてはならない。

第六 権利金の授受がある場合の特例

宅地又は建物(居住の用に供する建物を除く。)の賃貸借で権利金(権利金その他いかなる名義をもってするかを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)の授受があるものの代理又は媒介に関して依頼者から受ける報酬の額(当該代理又は媒介に係る消費税等相当額を含む。)については、第四又は第五の規定にかかわらず、当該権利金の額(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとする。)を売買に係る代金の額とみなして、第二又は第三の規定によることができる。
第七 第二から第六までの規定によらない報酬の受領の禁止

① 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第六までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。

② 消費税法第9条第1項本文の規定により消費税を納める義務を免除される宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し受けることができる報酬の額は、第二から第六までの規定に準じて算出した額に105分の100を乗じて得た額、当該代理又は媒介における仕入れに係る消費税等相当額及び(1)ただし書に規定する額を合計した金額以内とする。